宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 広告その他業務上の規制 1-34 平成13年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者が、その業務に関して行う次の広告のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものは、いくつあるか。

1、都市計画法による市街化調整区域内の土地について、「近々、市街化区域と市街化調整区域との区分(線引き)を定めることが都道府県の義務でなくなる」と記載し、当該土地について、すぐにでも、市街化区域に変更されるがごとく表示して広告すること。
2、定期建物賃貸借を媒介する場合に、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明において、期間の定めがない旨の広告を行うこと。
3、建築に関する工事の完了前において、建築基準法第6条第1項の確認を受ける必要のある建物について、その確認の申請後、確認を受ける前に当該確認を受けることができるのは確実である旨表示して、当該建物の分譲の広告をすること。
4、競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について、裁判所による競売の公告が為された後、入札前に、自ら売主として、宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結すること。

建太郎「これは変わった形の出題だな」
愛「個数問題だ。選択肢の一つ一つの正誤を正確に判断できなければ正解できないため、やや難しいな。もっとも、基本的な問題だから、間違えることはないだろう。即答しろ」

建太郎「もしかして、全部、違反しているのか?」
愛「そうだ。間違いは四つだ。ということで、1から見ていくぞ」
建太郎「1は誇大広告だな」

(誇大広告等の禁止)
第三十二条  宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

建太郎「現在若しくは将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしていることになる」
愛「2はどうだ?」
建太郎「定期建物賃貸借ということは、一定期間が経過したら必ず、明け渡さなければならないということだよな」

借地借家法
(定期建物賃貸借)
第三十八条  期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

愛「そうだ。期間の定めがあるのにないと説明することは、偽っているということだ」
建太郎「当然、第三十五条に違反しているということになるよな」

(重要事項の説明等)抜粋
第三十五条  宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

愛「3はどうだ?」
建太郎「建築確認が為される前に、広告しているわけだから、違反するよな」

(広告の開始時期の制限)
第三十三条  宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項 の許可、建築基準法 (昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項 の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

愛「4はどうだ?」
建太郎「競落できるかどうかもわからないのに、他人物売買をしているということだろ。当然違反するよな」

(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
第三十三条の二  宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一  宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。
二  当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。

愛「ちなみに、他人物売買は、取引の相手が、宅建業者でない場合にのみ、禁止されているということを押さえておけよ」
建太郎「つまり、プロ同士の取引ならば、他人物売買でもOKなんだよな」

(適用の除外)
第七十八条  この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
2  第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

愛「そうだ。次行くぞ」


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